Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua đợt suy giảm mạnh kể từ cuối năm 2022.
Theo đánh giá mới nhất của Ngân hàng Thế giới, sau vụ Tân Hoàng Minh, vụ bê bối của Ngân hàng Thương mại Sài Gòn (SCB) vào tháng 10/2022 là một trong những nguyên nhân gây mất lòng tin trên thị trường bất động sản. Người mua mất lòng tin, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ. Hệ quả là, khối lượng giao dịch trên thị trường nhà ở giảm từ quý IV năm 2022 đến hết năm 2023, so với giai đoạn 2021 – 2022. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp thắt chặt và nỗ lực tăng lãi suất của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 10/2022 cũng khiến doanh nghiệp bất động sản khó huy động vốn để thực hiện dự án. Hạn chế tài chính càng làm trầm trọng thêm tình trạng chậm trễ lâu nay trong thủ tục chứng nhận quyền sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Hệ quả là số lượng các dự án và công trình nhà ở dân cư mới được cấp phép giảm mạnh trong năm 2023 so với các năm từ 2020 tới 2022. Số liệu cũng cho thấy trong các năm 2022 và 2023, có trên 2.400 doanh nghiệp bất động sản bị giải thể và trên 6.200 doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng hoạt động, cao hơn 80% so với giai đoạn đại dịch Covid-19.
Bất động sản trầm lắng ảnh hưởng đến cả các lĩnh vực khác có liên kết với ngành bất động sản. Lĩnh vực xây dựng tăng trưởng giảm do bất động sản suy giảm, nhưng đầu tư công tăng đến 22% (so cùng kỳ năm trước) trong năm 2023 đã giúp giảm nhẹ lĩnh vực này. Chính vì vậy, tăng trưởng trong lĩnh vực xây dựng chỉ giảm 6,8% (so cùng kỳ năm trước) so với tốc độ bình quân 8,7% trong giai đoạn 2017 – 2019. Tốc độ tăng doanh số bán lẻ ảm đạm từ giữa đến cuối năm 2023 cũng được lý giải do mối quan hệ chặt chẽ giữa bất động sản với ngành bán buôn và bán lẻ. Đầu vào của lĩnh vực bất động sản chiếm 13,5% chi tiêu sau khi mua nhà, chẳng hạn sơn sửa và mua sắm đồ đạc.
Các nhà kinh tế của Ngân hàng Thế giới đánh giá mối quan hệ chặt chẽ giữa hệ thống tài chính và lĩnh vực bất động sản cho thấy những rủi ro về tài chính – vĩ mô ở Việt Nam. Giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản có tác động lan tỏa hai chiều. Đến cuối tháng 11/2023, lĩnh vực bất động sản chiếm trên 70% các trường hợp mất khả năng trả nợ trái phiếu. Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng từ 1,7% năm 2022 lên 2,7% vào tháng 12 năm 2023.
Chính phủ đã công bố hàng loạt biện pháp nhằm ứng phó với căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản trong năm 2023 và nửa đầu năm 2024. Các chính sách hỗ trợ mới đây như giảm lãi suất, Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về phát triển thị trường bất động sản, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và Thông tư số 02/2023/TT-NHNN về tái cơ cấu nợ cho bên vay khó khăn đã giúp các doanh nghiệp bất động sản và người mua dễ dàng tiếp cận vốn hơn.
Các nỗ lực quyết liệt này đang tạo ra những tín hiệu hồi phục của thị trường. Trong quý I/2024, nguồn cung các sản phẩm và giao dịch trên thị trường đều tăng. Theo số liệu mới công bố của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2024 có khoảng 30.511 sản phẩm được tung ra thị trường, trong đó có hơn 4.626 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt. Về giao dịch, có khoảng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023.
Tuy vậy, những con số tích cực trên còn thấp hơn nhiều so với giai đoạn khởi sắc của thị trường cũng như so với kỳ vọng của doanh nghiệp. Các nhà phân tích quốc tế đều cho rằng thị trường sẽ tăng trưởng trở lại nhưng không theo đồ thị chữ V, nghĩa là không bứt tốc nhanh chóng. Để thúc đẩy hơn nữa quá trình phục hồi này và tạo thị trường ổn định trong tương lai, Chính phủ cho thấy cần tiếp tục áp dụng các chính sách mạnh mẽ theo các hướng sau:
Thứ nhất, Nhà nước phải hoàn thiện hơn nữa thể chế và hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản. Quốc hội đã thông qua nhiều đạo luật liên quan đến hoạt động bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá, Luật Tổ chức tín dụng… Tuy vậy, nhiều điều luật đã không còn phù hợp với tình hình hiện tại và cần tiếp tục được cập nhật và sửa đổi. Quan trọng không kém, Chính phủ cũng cần khẩn trương bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành các Luật này nhằm tháo gỡ vướng mắc hiện nay liên quan đến triển khai thực hiện đầu tư xây dựng dự án bất động sản. Chỉ có hoàn thiện cơ chế chính sách mới khai thác tốt nhất và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Thứ hai, Chính phủ vẫn cần coi trọng cả hai loại hình: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội là để tạo cú hích cho thị trường cũng như giải quyết nhu cầu nhà ở rất lớn trong nhân dân. Tuy vậy, nhà ở thương mại mới góp phần quan trọng biến bất động sản thành một thị trường đúng nghĩa, đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng. Chính phủ đã xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành Nghị quyết về một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cũng cần hoàn thiện chính sách cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà. Các chính sách này được cải tổ sẽ tháo gỡ một số vướng mắc nhằm tạo động lực phát triển cho cả hai lĩnh vực nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Thứ ba, Chính phủ chỉ đạo củng cố mọi chính sách liên quan tới kinh doanh nhà đất và điều hành linh hoạt tín dụng để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Mục tiêu cao nhất là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận đất đai và nguồn vốn tín dụng, khuyến khích nguồn tiền kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Nguồn lực có hạn nên phải tập trung vào các dự án vay vốn khả thi, ưu tiên các dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu của người dân, có thanh khoản tốt, có chính sách thuế phù hợp để vừa phát triển thị trường vừa hạn chế tình trạng mua đi bán lại dự án kiếm lời, khiến công trình bị đội giá, gây rối loạn thị trường bất động sản.
Thứ tư, nguyên nhân bất động sản tăng trưởng thấp không chỉ vướng vào các chính sách đất đai, về vốn, mà có phần do cán bộ viên chức không có động lực làm việc, sợ trách nhiệm, các doanh nghiệp hạn chế đầu tư do sợ bị thanh tra, kiểm tra tìm ra vi phạm. Vấn đề này liên quan tới hệ thống quản lý của hệ thống chính trị. Trước mắt cần nghiên cứu để tháo gỡ mối quan hệ giữa viên chức nhà nước với chủ các doanh nghiệp, trong đó có những quyết sách phù hợp với cơ cấu phát triển hiện nay trong thời kỳ quá độ, sao cho hạn chế được tham nhũng và mở đường khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án trong một cơ chế an toàn cho cả hệ thống, đồng thời củng cố được mối quan hệ hợp tác có trách nhiệm giữa viên chức nhà nước với chủ doanh nghiệp, kể cả những nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ năm, cơ quan Chính phủ, Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố cần tổng kiểm tra các dự án xây dựng ở đô thị, xác định các công trình đang bị bỏ hoang gây lãng phí kéo dài nhiều năm, để xử lý triệt để vấn đề này. Hiện ở hầu khắp các tỉnh thành đều có những công trình biệt thự, khu chung cư, khu tái định cư nghìn tỉ “đắp chiếu” trong thời gian dài do chủ đầu tư không đủ năng lực tiếp tục dự án. Xử lý rốt ráo những vấn đề này để chuyển công trình cho những đơn vị có năng lực thực hiện sẽ tạo nguồn cung mới và thúc đẩy thị trường đi lên.
Thứ sáu, khôi phục được sự phát triển bất động sản là nhân tố kích cầu cho các ngành kinh tế khác như: vật liệu xây dựng, sắt thép, điện, thương mại… và thu hút nguồn nhân lực, giảm thất nghiệp. Vì vậy cần có quyết sách mạnh mẽ để tháo gỡ về tư tưởng sợ sai trong hệ thống chính trị và các doanh nghiệp, kết hợp với công tác quản lý của nhà nước, các quy định của Đảng đối với Đảng viên, để mọi chính sách được thực hiện nghiêm túc, minh bạch, sớm đưa lĩnh vực bất động sản vào chương trình phục hồi kinh tế của quốc gia.■
