Thị trường bất động sản trị giá 2.000 tỷ USD của Trung Quốc đang trong tình trạng ảm đạm chưa từng thấy.

Sự lao dốc của thị trường xảy ra sau khi chính quyền Bắc Kinh đưa ra chính sách kiểm soát việc vay nợ quá mức của các nhà phát triển bất động sản vào tháng 8/2020. Điều này đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng thanh khoản, các tập đoàn bất động sản không trả được nợ vay dẫn tới vỡ nợ và các dự án bị đình trệ. Thời gian chậm trễ trong việc hoàn thiện nhà trung bình tại Trung Quốc đã lên tới 14 tháng.

Do các dự án đình trệ và giá cả đi xuống, nhiều người mua nhà đã ngừng thanh toán các khoản vay thế chấp và cho biết sẽ chỉ tiếp tục thanh toán khi được bàn giao nhà. Những động thái này càng khiến nhu cầu yếu đi. Giá nhà ở đang giảm ở hơn một nửa số thành phố của Trung Quốc. Doanh số bán nhà mới cũng đang giảm mạnh, giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến hết tháng 8 năm nay.

Do các đơn vị nhà ở không bán được, nhiều chủ đầu tư không muốn đầu tư vào các dự án mới. Điều này có ảnh hưởng dây chuyền đến các lĩnh vực liên quan, như vật liệu xây dựng, đồ gia dụng và nội thất. Đầu tư tài sản cố định trong lĩnh vực bất động sản chiếm 1/3 tổng đầu tư tài sản cố định của Trung Quốc, ảnh hưởng trực tiếp đến đà tăng trưởng của đất nước.

Vấn đề của thị trường bất động sản có thể lan sang những lĩnh vực khác như chuỗi cung ứng, ngân hàng… doanh số bán đất giảm mạnh 35% chỉ riêng trong tháng 8/2022. Nhu cầu lao dốc đối với các lĩnh vực liên quan khác cũng làm gia tăng thêm tác động của sự sụt giảm trong lĩnh vực bất động sản đối với tăng trưởng GDP của Trung Quốc.

Các ngân hàng giờ đây vẫn hạn chế tiếp xúc với các nhà phát triển bất động sản do họ không được phép vay nợ nhiều như trước. Giới phân tích quốc tế đánh giá Trung Quốc là một thị trường có rất nhiều tài sản có thể tìm được, nhưng hiện có rất ít nhà đầu tư quốc tế tham gia. Các nhà đầu tư từ Bắc Mỹ và châu Âu dường như đang tránh xa thị trường Trung Quốc ở thời điểm hiện tại. Thậm chí, cả những nhà đầu tư từ Singapore và Hong Kong, vốn hoạt động nhộn nhịp tại Trung Quốc, cũng đang chậm lại.

Thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ đi về đâu là câu hỏi không ai dám trả lời. Trong số 70 thành phố tại Trung Quốc được NBS khảo sát, có tới 54 thành phố được báo cáo giá nhà giảm vào tháng 9, tăng so với con số 50 thành phố trong tháng 8/2022. Doanh số bán bất động sản theo diện tích sàn tại Trung Quốc trong tháng 9 đã giảm 16,15% so với tháng 8, ghi nhận tháng thứ 14 giảm liên tiếp, theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu chính thức. Đầu tư bất động sản cũng giảm 12,1% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu riêng biệt từ cơ quan thống kê Trung Quốc cũng cho thấy lĩnh vực bất động sản vẫn trong tình trạng sụt giảm kéo dài, với việc các nhà phát triển vẫn phải vật lộn với vấn đề nhu cầu đi xuống.

Để giải quyết tình thế khó khăn này của thị trường, truyền thông quốc tế đưa tin Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đã đưa ra thông báo trong đó đề xuất 16 giải pháp để hỗ trợ ngành bất động sản, trong một nỗ lực với quy mô lớn để giảm bớt tình trạng suy thoái thanh khoản vốn đã gây khó khăn cho lĩnh vực bất động sản nước này kể từ giữa năm 2020.

Văn bản này vẫn nhấn mạnh quan điểm quản lý thị trường bất động sản đã được đưa ra trong kỳ Đại hội Đảng vừa qua của Trung Quốc, khẳng định “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Tuy vậy, trước tình trạng ảm đạm hiện nay, chính quyền đề xuất quan điểm chỉ đạo là “thực hiện đầy đủ cơ chế bất động sản lâu dài, thực hiện chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ thành phố và cải thiện nhu cầu nhà ở, duy trì nguồn tài chính bất động sản hợp lý và vừa phải, duy trì quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng nhà ở, để thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản và các vấn đề liên quan”.

16 giải pháp mới được thông báo chia thành một số nhóm lớn.

Thứ nhất, nhóm giải pháp từ góc độ tài chính khẳng định quan điểm “Giữ nguồn tài chính bất động sản ổn định và trật tự” bằng một số biện pháp như “Ổn định nguồn cung cho vay phát triển bất động sản” và “Hỗ trợ nhu cầu vay mua nhà ở cá nhân hợp lý”.

Các nhà quản lý Trung Quốc nhận thức rõ tình trạng thiếu vốn từ ngân hàng gây khó cho doanh nghiệp bất động sản nên đã đề xuất “khuyến khích các định chế tài chính tập trung hỗ trợ sự phát triển bền vững của các công ty bất động sản có quản trị tốt, tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính, có năng lực tốt”, song song với việc “hỗ trợ ngân hàng tài trợ dự án và mô hình cho vay hợp vốn, tăng cường quản lý toàn bộ quy trình phê duyệt, phát hành và thu hồi vốn vay, đảm bảo hiệu quả an toàn nguồn vốn”.

Bên cạnh đó, chính quyền trung ương cam kết “hỗ trợ chính quyền địa phương thực hiện các chính sách tín dụng nhà ở của từng địa phương dựa trên chính sách quốc gia, xác định hợp lý tỷ lệ trả trước của các khoản vay nhà ở cá nhân tại địa phương và giới hạn lãi suất cho vay thấp hơn… Khuyến khích các tổ chức tài chính xác định một cách hợp lý tỷ lệ trả trước và mức lãi suất cụ thể của các khoản vay nhà ở cá nhân dựa trên điều kiện hoạt động của chính họ, điều kiện rủi ro của khách hàng và điều kiện tín dụng.” Đây đều là những nhóm giải pháp nhằm nới lỏng hơn nguồn vốn vay cho cả nhà phát triển bất động sản lẫn người mua tài sản.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp bất động sản, chính quyền trung ương cũng thúc đẩy các giải pháp “phối hợp quản lý rủi ro đối với doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn”. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ ở Trung Quốc đang đứng trên bờ vực phá sản. Vì thế, nhà nước tuyên bố sẽ “làm tốt công tác hỗ trợ tài chính cho hoạt động mua bán, sáp nhập dự án bất động sản.” Các dự án hoạt động kém, các công ty không thể trụ vững sẽ được hỗ trợ để tái cơ cấu nhờ mua lại hoặc bị sáp nhập vào thực thể hoạt động tốt hơn. Chính quyền nhấn mạnh sẽ “khuyến khích các ngân hàng thương mại thực hiện nghiệp vụ cho vay mua bán, sáp nhập dự án bất động sản một cách ổn định và có trật tự, đồng thời tập trung hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao thực hiện sáp nhập, mua lại các dự án doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn”.

Thứ ba, đối với người mua bất động sản, nhà nước Trung Quốc đề xuất nhóm giải pháp “bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng tài chính nhà ở theo quy định của pháp luật”. Nhận thấy khả năng khó trả nợ vay của những người đã mua bất động sản, trong các giải pháp này, chính quyền tuyên bố “khuyến khích thương lượng độc lập để hoãn trả nợ gốc và lãi theo quy định của pháp luật”. Đây là những giải pháp cấp thời để cứu thế kẹt của những người đã vay để mua bất động sản nhưng các công trình này bị đóng băng.

Đối với các cá nhân bị mất nguồn thu nhập do nhập viện hoặc cách ly do dịch bệnh, hoặc bị mất nguồn thu nhập do tạm ngừng kinh doanh do dịch bệnh, chính quyền Trung Quốc yêu cầu các tổ chức tài chính có thể đàm phán độc lập với người mua nhà theo nguyên tắc thị trường và pháp luật, các bên liên quan phải tuân thủ pháp luật, tuân thủ hợp đồng và thực hiện các cam kết của mình để thực hiện các điều chỉnh như hoãn thanh toán.

Đánh giá về các nhóm giải pháp này của Trung Quốc, các nhà phân tích quốc tế nhận định chính sách mới này có thể thay đổi cuộc chơi vì chúng có khả năng hỗ trợ toàn diện cho cả nhà phát triển bất động sản và người mua, không giống như những biện pháp từng được đưa ra trước đây.

Ngân hàng đầu tư nổi tiếng Goldman Sachs cho biết các nguyên tắc cơ bản của những biện pháp được đưa ra không phải là mới nhưng có thể tạo ra tác động tới thị trường trong khi vẫn giữ các nguyên tắc cơ bản là hạn chế sự đầu cơ.

Như vậy, có thể thấy Trung Quốc đã đánh giá rất sát sao và nhìn thấy hậu quả của sự suy thoái trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng tổng thể tới nhiều khía cạnh của đời sống nhân dân và các ngành khác nên đã kịp thời điều chỉnh để cứu nền kinh tế. Đây là những giải pháp có thể giúp Trung Quốc giữ được đà tăng trưởng trong bối cảnh nước này vẫn đang theo đuổi chính sách chống Covid triệt để.■